Gli adempimenti del professionista delegato nelle vendite soggette ad IVA

Adempimenti del professionista delegato

L’art. 591-bis c.p.c. disciplina gli obblighi posti a carico del delegato nelle operazioni di vendita nelle esecuzioni immobiliari; fra i vari obblighi il secondo comma n. 5) prevede che il delegato provveda alla esecuzione delle formalità di registrazione trascrizione e voltura catastale del Decreto di trasferimento, ecc., ma non troviamo alcuna specifica in merito ai molteplici adempimenti connessi a tale attività.

L’Ordinanza di delega emessa dal G.E. risulta più specifica in quanto “autorizza” espressamente il delegato a compiere una serie di attività, in caso di vendita soggetta ad I.V.A., in nome e per conto dell’esecutato ed in particolare alla emissione della fattura ed al versamento diretto dell’imposta I.V.A., utilizzando il modello di pagamento F24, afferente il bene immobile oggetto di trasferimento.

Le indicazioni dell’Agenzia

Anche l’Agenzia delle Entrate ha cercato di colmare un vuoto normativo che effettivamente mette in difficoltà l’operato del delegato che deve porsi una serie di interrogativi in materia di imposta I.V.A..

In particolare, con la risoluzione ministeriale 62 del 16/05/2006, vengono impartite indicazioni in merito all’obbligo di emettere la fattura in nome e per conto del contribuente esecutato, ad incassare e versare l’imposta IVA all’amministrazione finanziaria, ponendo l’accento sul momento impositivo e facendolo corrispondere al momento del saldo prezzo ai sensi dell’art. 585 c.p.c. (ovvero ex art. 590 c.p.c. in caso di provvedimento di assegnazione); nel procedere con la emissione della fattura, qualora, come spesso accade, il delegato non avesse possibilità di contatti con l’esecutato, e non conoscendo ovviamente la numerazione delle fatture fino a quel momento emesse dal medesimo esecutato, viene suggerito di procedere con una numerazione autonoma (per esempio fattura n. 1/E); di tale fattura il delegato dovrà trasmetterne copia (a mezzo raccomandata a.r. ovvero pec se conosciuta) all’esecutato per consentirgli di provvedere agli adempimenti di registrazione, dichiarazione, spesometro, ecc..

Con successiva risoluzione ministeriale del 19/06/2006, la numero 84, l’Agenzia delle Entrate, ha istituito un apposito codice tributo da utilizzare da parte dei delegati alle esecuzioni immobiliari per il versamento, mediante F24, dell’imposta IVA relativa alla vendita di immobili oggetto di espropriazione forzata, appartenenti a soggetti esecutati irreperibili; tale è il codice tributo 6501 (“iva relativa alla vendita di beni immobili oggetto di espropriazione forzata appartenenti a soggetti esecutati irreperibili”) e va indicato nella sezione “erario” avendo cura di indicare l’anno in cui è avvenuto la vendita; si suggerisce, anche se la risoluzione non lo prevede, di inserire il numero della procedura esecutiva per la quale si sta effettuando il versamento dell’IVA utilizzando il campo “codice atto” del mod. F24.

Vendita esente/imponibile

Sempre in tema di esecuzione immobiliare di beni soggetti ad imposta I.V.A. si pone un’ulteriore problematica: l’esercizio dell’opzione IVA qualora oggetto di trasferimento sia un immobile per il quale, a norma dell’art. 10, I° c. n. 8-bis) e n. 9-ter), il cedente abbia la facoltà di poter esercitare l’opzione per l’imposizione all’imposta IVA.

In effetti la fiscalità immobiliare ha subìto numerose modifiche negli anni, l’ultima delle quali è avvenuta a seguito dell’emanazione del Dl 22/06/2012 n. 83, convertito dalla L. 07/08/2012 n. 134, che ha modificato l’art. 10 del DPR 633/72. In sostanza, le cessioni di fabbricati sia ad uso abitativo che strumentali per natura costituiscono operazioni esenti, eccenzion fatta per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici, ovvero che vi hanno eseguito opere di ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, restauro e risanamento conservativo, effettuate entro cinque anni dalla ultimazione della costruzione o dell’intervento. Viene però riconosciuta al cedente la facoltà di optare per l’assoggettamento ad IVA, da esercitarsi con espressa manifestazione nel relativo atto di vendita.

L’esercizio dell’opzione

Se appare chiara la modalità di esercizio dell’opzione negli atti di compravendita ove il cedente è parte dell’atto stesso, più difficoltoso risulta l’esercizio dell’opzione nelle espropriazioni forzate.

Appare chiaro che detto esercizio di opzione non possa essere effettuato direttamente del delegato, in quanto riservato dalla Legge al cedente e non ad altri; è altrettanto chiaro che l’esercizio dell’opzione ovvero il mancato esercizio costituiscono fatti che incidono fortemente nella sfera fiscale del cedente/espropriato in quanto si possono determinare problemi di indetraibilità dell’imposta IVA per effetto di operazioni esenti nel volume d’affari del medesimo cedente/espropriato.

Risulta quindi opportuno, se non necessario, consentire all’esecutato di poter esercitare l’opzione per l’imposizione IVA.

Per concedere tale opportunità il professionista delegato può inviare all’esecutato a mezzo di raccomandata a.r. ovvero a mezzo pec se conosciuta, un formale invito ad esercitare l’opzione IVA prevista dall’art. 10 I° comma n. 8-bis) (in caso di fabbricato abitativo) ovvero n. 8-ter) (in caso di fabbricato strumentale), concedendo un termine per far pervenire la dichiarazione di opzione (è necessario richiedere la copia di un documento di identità da allegare alla opzione) ed ammonendo l’esecutato che in difetto l’operazione di trasferimento dell’immobile sarà effettuata in regime di esenzione IVA ex art. 10 DPR 633/72.

Si ritiene che sarebbe corretto ed opportuno inviare all’esecutato l’invito ad esercitare l’opzione prima di pubblicare l’avviso di vendita: in questo modo il delegato offrirebbe anche maggiori informazioni a chi fosse interessato a partecipare alle aste e consentirebbe loro di pianificare meglio anche l’entità delle spese e delle imposte connesse alla aggiudicazione stessa dell’immobile.

In caso di esercizio dell’opzione è necessario allegare la dichiarazione di opzione, unitamente al documento di identità, al Decreto di trasferimento.

Possibili situazioni

In caso di silenzio dell’esecutato o di mancata opzione per l’imponibilità, la vendita sarà IVA esente e quindi sarà dovuta l’imposta di registro.

In ipotesi di opzione per l’imponibilità ai fini IVA e qualora l’aggiudicatario fosse un soggetto passivo di imposta che agisce in quanto tale, bisogna utilizzare il meccanismo cd. “dell’inversione contabile”; infatti l’art. 17 c. 6 lett. a-bis) del DPR 633/72, così come modificato dall’art. 9 del già citato D.L. 22/06/2012 n. 83, prevede l’applicazione del meccanismo dell’inversione contabile nei casi in cui l’operazione, esente per natura, diventi imponibile per effetto dell’opzione per l’imponibilità e questo sia nel caso in cui oggetto del trasferimento sia un immobile abitativo che nel caso di immobile strumentale.

Qualora invece l’aggiudicatario fosse un privato o comunque un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa, l’imposta IVA deve essere assolta secondo le modalità ordinarie (addebito in fattura e versamento dell’imposta), così come nei casi in cui l’imponibilità non risulti da opzione, ma sia imponibile per natura (per es. trasferimento di fabbricato da costruttore/esecutato entro i 5 anni dalla ultimazione).

In via residuale è da ricordare che la cessione di fabbricati non ultimati deve essere sempre assoggettata ad IVA in quanto trattasi di bene non ancora uscito dal circuito produttivo (cfr circolari A.E. n. 12/E del 01/03/2007 e n. 22/E del 28/06/2013).

Rag. Luca Catastini

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3 risposte a Gli adempimenti del professionista delegato nelle vendite soggette ad IVA

  1. Enrica scrive:

    Articolo esaustivo, molto utile e ben strutturato. Ottimo lo spunto finale sull’assoggettamento a IVA dei fabbricati non ultimati in quanto beni non ancora usciti dal circuito produttivo.

  2. francesca scrive:

    Buongiorno, in caso di delegato inadempiente (sono trascorsi mesi e ancora non provvede alla trascrizione), come ci si tutela? è possibile esonerarlo?

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