Agevolazioni Fiscali per gli acquisti immobiliari (D.L. 18/2016)

La legge n. 49 del giorno 8 aprile 2016, in G.U. del 14.04.2016 ha convertito in legge il D.L. n. 18 del 14 febbraio 2016 (Art. 16 – L. 49-2016) apportando importanti novità in merito alla tassazione applicabile alle vendite giudiziarie, siano esse effettuate nell’ambito di una procedura di cui all’art. 107 della Legge Fallimentare siano esse effettuate nell’ambito di una procedura espropriativa c.d. individuale, ossia condotta ai sensi del codice di procedura civile.

Infatti gli atti ed i provvedimenti, emessi nel corso delle suddette procedure, con cui si trasferiscono la proprietà o altri diritti reali su beni immobili, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna nel caso in cui gli acquirenti/aggiudicatari siano soggetti che possono beneficiare della agevolazione fiscale c.d. “prima casa”.

Tali soggetti dunque possono acquistare giudiziariamente beni immobili risparmiando sia le spese notarili sia le imposte, previste in questo caso in misura fissa anziché al 2% (anche se al 2% del c.d prezzo-valore, il risparmio è comunque evidente).

Per questo specifico caso non era previsto alcunchè  nel D.L. di febbraio, di cui la legge in commento costituisce conversione.

Attenzione però ai tempi: la agevolazione è valida per gli acquisti effettuati soltanto dal 15 aprile 2016 (data di entrata in vigore della legge) al  31.12.2016.

E’ allora opportuno riflettere sul fatto che le vendite giudiziarie si articolano in una prima fase di aggiudicazione provvisoria, coincidente con la data fissata per la vendita innanzi  al Giudice o al professionista delegato, ossia, per intendersi, la data che è ben scritta in evidenza come “data della vendita” in tutti i siti (e pubblicazioni cartacee) di vendite giudiziarie  ed in una seconda fase in cui, al versamento del saldo prezzo, da effettuarsi entro 60 giorni, seguirà l’emissione del decreto di trasferimento, questo sì da intendersi come vero e proprio atto traslativo del diritto di proprietà o di diritto reale sul bene. Pertanto, per godere della agevolazione fiscale prevista dalla legge in commento, chi vorrà acquistare immobili nell’ambito di procedure esecutive, concorsuali o individuali, dovrà tener conto che entro il 31 dicembre 2016 deve essere emesso il decreto di trasferimento degli immobili e non semplicemente disposta la  aggiudicazione provvisoria.

E’ dunque evidente che la forbice temporale entro cui, allo stato, si potrà usufruire della agevolazione fiscale è piuttosto ristretta.

Ancora entro il 31.12.2016 anche chi esercita attività di impresa e intenda acquistare giudiziariamente la proprietà o altro diritto reale su beni immobili potrà godere della  agevolazione di cui sopra in termini di imposta di registro, ipotecaria e catastale, calcolata quindi nella misura fissa di euro 200 ciascuna anziché nella misura del 9%  purchè dichiari che intende ritrasferire il bene entro due anni; qualora poi non lo faccia le imposte di registro, ipotecaria e catastale  saranno  dovute nella misura ordinaria, sarà applicata una sanzione  amministrativa  del 30 per cento oltre agli interessi di mora. Tale previsione era già presente nel Decreto legge del 14 febbraio, tuttavia in sede di conversione è stato specificato che la agevolazione, entro i limiti sopra detti, è accordata a chi esercita attività imprenditoriale.

Pertanto, le norme commentate non sono applicabili nei confronti di  chi non rientra nei parametri per poter usufruire delle agevolazioni fiscali c.d. “prima casa” e nei confronti di chi  non esercita attività di impresa.

Avv. Lisa Vasconi

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8 risposte a Agevolazioni Fiscali per gli acquisti immobiliari (D.L. 18/2016)

  1. Aurelio scrive:

    Buonasera,
    Ho acquistato un immobile all’asta il 1° luglio 2016, ho specificatamente richiesto che la tassazione avvenisse con le agevolazioni di 1° casa (non avendone altre) e che venisse applicato appunto l’art. 16 comma 2 bis della suddetta Legge, oggi, dopo oltre 3 mesi, il professionista delegato mi comunica che l’AE ha rifiutato le agevolazioni in quanto in contrasto con la prima casa, poichè avrei dovuto impegnarmi a rivendere entro due anni……
    In AE saranno completamente fuori ragione ?
    Posso fare ricorso all’AE di Palermo (e chiedere il rimborso delle somme), che ha disapplicato quanto previsto nell’art. 16 comma 2bis ?
    Grazie.

    • FORUM PROCEDURE scrive:

      E’ difficile rispondere non conoscendo la situazione specifica e le ragioni che sottendono al rifiuto (ovvero “in contrasto con la prima casa, poichè avrei dovuto impegnarmi a rivendere entro due anni……“). In ogni caso, trattandosi di una liquidazione effettuata dall’ufficio, se ritiene potrà procedere a contestarla come indicato.

    • Avv. Lisa Vasconi scrive:

      L’impegno a ritrasferire il bene è previsto soltanto per chi esercita attività di impresa.
      La valutazione circa l’impugnazione del provvedimento richiede l’approfondimento di vari aspetti: potrebbe rivolgersi ad un professionista di Sua fiducia.
      Avv. Lisa Vasconi

    • Andrea scrive:

      Stessa sorte con l’AE di Pescara…nonostante non sia riuscito a trovare alcun riferimento che indichi l’interpretazione della norma in tal senso.

  2. Antonio scrive:

    Salve, qualcuno esperto in condoni post esecuzione immobiliare può aiutarmi a raccapezzarmi?

    Ho comprato un immobile all’asta e trovo, mio malgrado, una discrepanza tra i costi di sanatoria pubblicati in perizia CTU e i costi che ora mi chiede il comune.

    L’immobile è stato costruito nel 1983 (due piani da 200mq e un piano da 150mq) e l’ex proprietario ha presentato due domanda di condono nel 1986, una per i piani da 200mq come seconda casa e una per il piano da 150mq come prima casa. Ha pagato solo le prime due rate di oblazione. Nel 1993 è nato il procedimento di esecuzione immobiliare e nel 2016 l’ho comprato io.

    La perizia CTU parla di circa 40000 euro di costi per sanare.
    Il tecnico comunale arriva a 70000 facendo i seguenti calcoli:
    – calcola l’oblazione dovuta nel 1986 in lire e sottrae l’ammontare delle due rate pagate a suo tempo (nel calcolo usa unicamente la tariffa per seconda casa, nonostante io gli dica che trasferirò la mia residenza in detto immobile)
    – converte in euro
    – MOLTIPLICA PER 3
    – somma gli interessi dal 1/4/1996 a oggi
    – somma gli oneri di urbanizzazione

    A me nascono queste domande:
    – io devo per forza riesumare la vecchia domanda di condono? Non posso presentarne una ex-novo nel 120 giorni successivi al decreto di trasferimento?
    – non posso usufruire della tariffa prima casa se ci trasferisco la residenza? (nota: posseggo già un’altra casa in altro comune)
    – perché deve moltiplicare per 3? il tecnico dice che è una sanzione per le rate non pagate dall’ex proprietario, ma io non posso presentare una nuova domanda e quindi non moltiplicare per 3?
    – se faccio una nuova domanda, la devo fare secondo le regole di quale dei tre condoni?
    – gli interessi si calcolano fino alla data del pagamento o fino alla data dell’apertura del procedimento di esecuzione immobiliare (1993)?

    Scusate la lunghezza del post, era per essere esauriente. Spero che qualcuno abbia avuto la pazienza di leggere fin qui e ancor di più quella di rispondermi.
    Vi ringrazio molto
    Antonio

    • Dott. Massimo Cambi scrive:

      Gent. Antonio,
      più che un problema per esperti di esecuzioni immobiliari, credo che il questito formulato attenga problematiche di tipo urbanistico per cui la consiglio di rivolgersi ad un professionista del settore (geometra, architetto, ecc.).

  3. Fumagalli guido scrive:

    Buongiorno a tutti.non riesco a capire se le agevolazioni dell’ imposta ridotta per la vendita nei 5 anni,sia prevista anche per soggetti privati già propietario di prima casa.? Inquanto per altro,solitamente l’ acquirente prima casa,non avendo intenti speculativi,difficilmente rivende nell ‘arco dei 5 anni.inoltre mi sembrerebbe abbastanza discriminante tra i vari soggetti.qualcuno sa darmi chiarimenti? Grazie.

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