Esecuzioni – Applicabilità del “prezzo-valore” anche per le vendite forzate

Con la Sentenza 6/2014 della Corte Costituzionale, anche per le vendite all’asta la base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale puo’ essere determinata col meccanismo del c.d. “prezzo-valore”, ovvero con riferimento al valore catastale dell’immobile rivalutato (art. 52 commi 4 e 5 DPR 131/86).

La normativa sul “prezzo-valore”, introdotta dall’art. 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n. 266 e successivamente oggetto di modifiche, è attualmente così formulata:
in deroga alla disciplina di cui all’art. 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, (…) per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto”.

La norma di riferimento per le vendite all’asta è, invece, l’art. 44 del D.P.R. n. 131/86 che dispone: “per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione … ”. Da ciò l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate sull’inapplicabilità del “prezzo-valore” in caso di aggiudicazione di immobili all’asta o per pubblico incanto, la quale con Risoluzione n. 102/2007 aveva infatti indicato: “la deroga prevista dall’art. 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 non puo’ essere applicata a detti trasferimenti, poiché riferita espressamente al solo articolo 43 del TUR”.

La Corte Costituzionale invece ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma sul “prezzo-valore” nella parte in cui non prevede la deroga all’art. 44, comma 1 , del DPR 131/1986; di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 2 del 21 febbraio 2014 ha precisato che “In tal senso, devono, dunque, ritenersi superati i chiarimenti forniti da questa amministrazione con la citata risoluzione 17 maggio 2007, n. 102.

In sintesi, la tassazione sul “prezzo – valore” è possibile anche per le vendite all’asta se:

1. il trasferimento ha per oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze soggetti ad Imposta di Registro (sono esclusi quelli privi di rendita e quelli soggetti ad IVA);

2. l’aggiudicatario è persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;

3. l’aggiudicatario ne fa espressa richiesta (dichiarando la sussistenza dei presupposti) mediante “apposita istanza”, che dovrà essere poi citata nel Decreto di Trasferimento.

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8 risposte a Esecuzioni – Applicabilità del “prezzo-valore” anche per le vendite forzate

  1. tonia postiglione scrive:

    Buongiorno,
    volevo chiedere se si intende per immobili ad uso abitativo e relative pertinenze anche quelli non adibiti ad abitazione principale del soggetto acquirente, ma destinati ad abitazione secondaria.
    Grazie

  2. Dott.ssa Elena Carli scrive:

    Buonasera,
    il calcolo delle imposte sul cosiddetto “prezzo-valore” puo’ essere richiesto anche per l’acquisto di abitazione diversa dalla prima casa, ma per il calcolo del valore catastale sarà applicato un coefficiente che è diverso da quello per la prima casa.

  3. Lorenzo scrive:

    Salve, essendo risultato aggiudicatario di un appartamento uso abitativo ad un’asta giudiziaria (procedura esecutiva, non fallimentare), sono attualmente in attesa del decreto di trasferimento. Non ho ancora chiaro quale sarà la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro. Premesso che non ho indicato di voler fruire del beneficio del prezzo-valore, in quanto, avendo stabilito un prezzo-limite nella gara d’asta INFERIORE al valore catastale, ho pensato che avrei ottenuto un minor esborso a livello di imposta di registro rispetto al prezzo valore. In effetti mi sono aggiudicato l’immobile ad un prezzo ben inferiore al valore catastale. Date queste premesse, quale sara la base imponibile che verrà utilizzata dal tribunale? Io ritengo che, ai sensi dell’art.44 del DPR 131/1986, l’imposta sia da calcolare sul prezzo di aggiudicazione (ipotesi a me più favorevole). Dato che il citato articolo parla di “esecuzioni forzate”, l’asta della procedura esecutiva tramite tribunale rientra nella casistica? Altrove invece ho letto che la base imponibile potrebbe essere il valore di mercato/ valore venale in comune commercio o eventualmente quale sarebbe? quello indicato in perizia? La base d’asta iniziale? O altro? Secondo voi, nel caso favorevole di applicazione dell’imposta di registro sul prezzo di aggiudicazione, rischierei un futuro accertamento da parte dell’Agenzia delle Entarte? Vi ringrazio anticipatamente.

    • FORUM PROCEDURE scrive:

      Gent. Lorenzo,
      nel caso prospettato è sicuramente più conveniente pagare l’imposta di registro sul prezzo di aggiudicazione piuttosto che sul prezzo-valore. Se non ha fatto alcuna richiesta per l’applicazione del prezzo-valore, l’Agenzia delle Entrate dovrebbe tassare l’atto in base al valore di aggiudicazione.
      Per quanto attiene possibili rischi di accertamento sul “valore di mercato/venale” del bene, la Cassazione è intervenuta in molteplici occasioni per sancire che il prezzo di vendita di un’asta giudiziaria (o esecuzione forzata, coma la si voglia chiamare) va considerato come un “prezzo di mercato”, per cui non dovrebbe correre alcun rischio al riguardo.
      N.B.: non è il Tribunale a stabilire l’imposta di registro che deve pagare a seguito dell’aggiudicazione (o come si suol dire a “tassare” l’atto), ma l’Agenzia delle Entrate stessa a cui il Tribunale/Professionista Delegato trasmette il decreto di trasferimento.

      • Lorenzo scrive:

        Grazie per la esauriente risposta. Avrei un ulteriore quesito.
        Riepilogando: sono aggiudicatario di un appartamento all’asta per il quale ho richiesto i benefici “prima casa” e per
        il quale sono in attesa del decreto di trasferimento. Nella domanda di partecipazione all’asta (offerta) non ho
        però indicato di voler fruire del credito di imposta (registro) in relazione al precedente acquisto “prima casa”
        (abitazione che venderò a breve).
        1. Ritenete che potrò ugualmente beneficiare del suddetto credito?
        2. Se sì, devo formalizzare subito la richiesta al delegato alla vendita oppure al tribunale prima dell’emissione del decreto di trasferimento?
        3. In sostanza, è possibile ad integrazione di quanto richiesto in sede di offerta, chiedere un ulteriore beneficio fiscale (credito imposta) che immagino debba essere inserito nel decreto di trasferimento?
        4. Infine, mi confermate che per poterne fruire devo rivendere la casa precedentemente acquistata come “prima casa” prima del decreto di trasferimento della nuova “prima casa”?
        Grazie.

        • FORUM PROCEDURE scrive:

          Ci dispiace, ma il forum non fa consulenza. Comunque, in breve:
          1-2-3) Per poter usufruire del beneficio l’atto di acquisto dell’immobile (decreto di trasferimento) deve contenere l’espressa richiesta del beneficio e deve riportare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa. Pertanto lo deve necessariamente comunicare prima dell’emissione del decreto;
          4) Non sta proprio così (vds. circ. 12/2016 dell’Agenzia delle Entrate), l’acquisto può essere anche anteriore.
          La materia è complessa, e consigliamo vivamente di consultare un professionista della Sua zona che potrà soddesfare tutte le Sue esigenze.

  4. Giovanni scrive:

    Buongiorno.
    Devo partecipare alla vendita senza incanto (di una procedura fallimentare), per un immobile storico vincolato, categoria A/8 immobile considerato di lusso.
    [Acquisto immobile NON come I casa].
    Mi contestano l’applicabilità della disciplina del prezzo valore, malgrado la sentenza n.6 del 23 gennaio 2014 (che determina l’applicabilità dell’imposta di registro del 9% sul “valore catastale” e non sul più penalizzante prezzo di aggiudicazione).
    Contestano l’applicazione della disciplina del prezzo valore motivando che l’immobile è considerato A/8 di “lusso” ovvero che immobile soggetto al vincolo culturale.
    Il che è assurdo!
    La prego di darmi una risposta sulla applicazione della disciplina del “prezzo valore”, e se ci sono Risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate o riferimenti normativi che posso utilizzare.
    Grazie!!

    • FORUM PROCEDURE scrive:

      Dal quesito non si capisce chi contesti l’applicabilità della disciplina del prezzo valore, atteso che la vendita senza incanto non si è ancora tenuta e che la tassazione viene effettuata dall’Agenzia delle Entrate successivamente al versamento del saldo prezzo sulla base del decreto di trasferimento. In ogni caso le segnaliamo la circolare n. 2 del 21/02/2014 dell’Agenzia delle Entrate ed anche la Risoluzione n. 95/2014 (veda se le possono essere utili).

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