Cassazione 17352 del 13/07/2017 – Nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità

In un precedente articolo (Tribunale di Firenze – decreto 8-30/10/2014) avevamo commentato un decreto del Tribunale di Firenze, emanato in sede di opposizione allo Stato Passivo, con il quale ha preso una netta posizione ritenendo nullo il contratto di mutuo fondiario nel caso in cui venga superato il limite di finanziabilità, pari all’80%, di cui alla delibera del CICR del 22 aprile 1995, in osservanza del richiamo dell’art. 38 II comma del Testo Unico Bancario.

Sullo stesso argomento è intervenuta una recente sentenza della Cassazione (Cass. 17352 del 13/07/2017) che ha confermato che il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina la nullità del contratto di mutuo fondiario. Infatti, detto limite è da considerarsi essenziale per la qualificazione del finanziamento ipotecario come “fondiario”. La  limitazione dell’importo del mutuo e, conseguentemente, della garanzia ipotecaria, non riflette gli interessi particolari delle parti contraenti, in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato; essa costituisce un limite inderogabile alla loro autonomia privata.

La logica conseguenza è che lo sconfinamento conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario.

Conseguenze

Tuttavia, rispetto alla pronuncia fiorentina, ben diverse sono le coseguenze di detta nullità. Nel citato decreto, il Tribunale di Firenze giungeva alla conclusione che il credito della banca in sede di ammissione al passivo dovesse necessariamente degradare in chirografo.

La Cassazione sancisce invece che, trattandosi di nullità, essa può essere anche rilevata d’ufficio dal giudice, ma l‘Istituto di Credito ha il pieno diritto di richiedere la conversione del contratto nullo ai sensi dell’art. 1424 c.c.. Tale istanza può essere avanzata dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione della nullità.

Pertanto, vediamo cosa può accadere in sede di ammissione al passivo del credito ipotecario fondiario:

  • il Curatore può eccepire la nullità del mutuo fondiario per il superamento del limite di finanziabilità dell’80%, oppure,
  • il Giudice stesso può rilevare detta nullità d’ufficio;
  • tuttavia, il creditore ha diritto di chiedere la conversione del contratto ex art. 1424 c.c., in tal modo il mutuo perderebbe la “fondiarietà” ma resterebbe comunque un finanziamento con garanzia ipotecaria.

Occorre, però, evidenziare che la conversione del contratto richiede un ruolo attivo del creditore il quale deve farne istanza “nel primo momento utile conseguente alla rilevazione della nullità“, atteso che detta conversione non può essere disposta d’ufficio dal Giudice. Pertanto, come rileva la citata sentenza “una simile istanza ben può (n.d.r.) essere formulata per la prima volta col ricorso in opposizione allo stato passivo, una volta appurato che il credito non era stato ammesso a cagione della nullità del contratto di mutuo fondiario e dell’annessa ipoteca“.

In definitiva, in caso di violazione del limite di finanziabilità, l’Istituto di Credito manterrebbe il privilegio ipotecario sul proprio credito, ma perderebbe la “fondiarietà” e quindi il diritto di procedere esecutivamente sul bene immobile ipotecato in deroga all’art. 51 l.f..

E allora al Curatore cosa conviene fare?

Fermo restando che il Curatore dovrebbe contestare la nullità ed eventualmente il Giudice rilevarlo d’ufficio, in presenza di uno sconfinamento del limite di finanziabilità del mutuo, è lecito chiedersi se per il Curatore valga la pena contestare la fondiarietà di un mutuo, imbarcarsi in una opposizione allo stato passivo, quando alla fine dei conti il creditore mantenga comunque la garanzia ipotecaria sul proprio credito.

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