Fallimento: nullità del contratto di mutuo fondiario

Il mutuo fondiario erogato per importi superiori al limite dell’80% è nullo? E se si, quali sono le conseguenze?

Il Tribunale di Firenze con decreto del 8-30/10/2014 (che vi invito a leggere attentamente), emanato in sede di opposizione allo Stato Passivo, ha preso una netta posizione ritenendo nullo il contratto di mutuo fondiario nel caso in cui venga superato il limite di finanziabilità, pari all’80%, di cui alla delibera del CICR del 22 aprile 1995, in osservanza del richiamo dell’art. 38 II comma del Testo Unico Bancario.

Il decreto affronta in modo approfondito sia la normativa in materia che la giurisprudenza di legittimità che ha in passato affrontato l’argomento. Come si legge nel decreto si possono individuare due filoni:

  1. Cass. 9219/1995: “la violazione del limite dell’importo del credito garantito importa nullità per violazione di norma imperativa, norma che non si pone a tutela della banca o del cliente ma che è posta a tutela della collettività“;
  2. Cass. 26672/2013: “l’interesse perseguito è esclusivamente l’interesse bancario, cosicchè la norma va interpretata come norma di comportamento e non di validità, conseguendone non la nullità ma la sanzione amministrativa prevista dallo stesso testo unico“.

La giurisprudenza di merito ha affermato entrambe le soluzioni e, nel caso di nullità, ha distinto tra nullità assoluta e nullità parziale (ovvero solo per le somme eccedenti il limite di finanziabilità).

Il Tribunale di Firenze accoglie in toto la tesi della nullità assoluta e richiama, altresì, le istruzioni della Banca d’Italia per cui “qualora i finanziamenti siano erogati sulla base di stati di avanzamento dei lavori il limite di finanziabilità deve essere rispettato durante ogni fase dell’esecuzione dei lavori” (Banca d’Italia, circolare 229/1999).

Ovviamente, il tutto prende le mosse dalla contestazione delle perizie e dai SAL documentati dalla Banca, ritenuti del tutto superficiali e inattendibili.

Conseguenze della nullità

Le conseguenze della nullità sono dirompenti, atteso che la nullità del contratto di mutuo fondiario travolge anche la validità dell’ipoteca volontaria trascritta sul bene. Ne deriva che il credito ipotecario richiesto dalla banca viene degradato in chirografo.

Altra conseguenza di tale impostazione giurisprudenziale è che l’attività del Curatore, in sede di ammissione al passivo di un mutuo fondiario, deve orientarsi a verificare attentamente il rispetto del limite di finanziabilità dell’80%, sia nel suo complesso sia nelle singole fasi di elargizione del finanziamento qualora relativo ad ipotesi di SAL.

Sono tutte da valutare anche le implicazioni in caso di Concordato Preventivo, perché il Commissario Giudiziale, nella sua relazione, dovrebbe tenere conto della eventuale presenza tra i creditori ipotecari di una banca per mutuo fondiario erogato senza il rispetto del limite.

Problematiche non indifferenti potrebbero aprirsi anche nell’ambito delle esecuzioni immobiliari:

  • da un lato, verrebbe meno il privilegio riconosciuto al fondiario in deroga all’art. 51 l.f., ovvero la possibilità di proseguire l’azione esecutiva individuale in caso di fallimento del debitore;
  • dall’altro, all’interno di una esecuzione immobiliare, tutti gli altri creditori  potrebbero avere interesse a contestare la nullità del contratto di mutuo fondiario.

Dott. Massimo Cambi

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